Service charges zijn de jaarlijkse bijdrage die iedere eigenaar in Dubai betaalt voor het onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, beveiliging en faciliteiten van het gebouw of complex, vergelijkbaar met een VvE-bijdrage in Nederland. Het tarief verschilt sterk per gebouw, community en faciliteitenniveau.
De berekening van service charges
Service charges worden berekend per vierkante voet per jaar op basis van het bruto vloeroppervlak van de unit, inclusief balkons en gemeenschappelijke aandelen. Het tarief wordt vastgesteld door de Owners Association of, bij afwezigheid daarvan, door de master developer. RERA houdt toezicht op de berekening en publiceert de RERA Service Charge Index.
De berekening is gebaseerd op een jaarlijks budget voor onderhoud, personeel, verzekeringen, nutsvoorzieningen van gemeenschappelijke ruimten en reserveringen voor groot onderhoud, gedeeld over alle eigenaren naar rato van hun vloeroppervlak.
Tarieven per gebouw en community
Een gemiddelde service charge voor heel Dubai of per community bestaat niet. RERA keurt het tarief per project goed, op basis van het jaarbudget van dat gebouw, en de Dubai Land Department publiceert geen gemiddelde en geen bandbreedte. Het goedgekeurde tarief van een bepaald gebouw vindt u in de Service Charge Index van de Dubai Land Department (Mollak), waarin u zoekt op master community, project, gebruik en budgetjaar. Bij nieuwbouw staat de geschatte service charge in de opgave van de ontwikkelaar, bij een bestaand gebouw in het jaarbudget van de Owners Association. Het jaarbedrag voor uw unit is dat tarief per vierkante voet maal het oppervlak van de unit.
Wat is inbegrepen
Standaard inbegrepen zijn doorgaans het onderhoud en de schoonmaak van lobby, gangen en liften, beveiliging en CCTV-monitoring, onderhoud van zwembad en sportschool, afvalverwijdering, ongediertebestrijding en de brandverzekering van het gebouw. Premium gebouwen bieden vaak aanvullend conciërgediensten en valet parking.
Niet inbegrepen zijn doorgaans DEWA voor de individuele unit, chiller-kosten voor airconditioning, internet en televisie, de individuele inboedelverzekering en reparaties binnen de eigen unit. Wij adviseren dit per gebouw te verifiëren.
RERA-toezicht en de Service Charge Index
De RERA Service Charge Index is een jaarlijks gepubliceerd overzicht van de service charges per gebouw in Dubai, openbaar beschikbaar via de DLD-website en de Dubai REST-app; eigenaren kunnen hun tarief hiermee vergelijken met vergelijkbare gebouwen.
De Owners Association legt het jaarlijkse budget voor aan de eigenaren, die hierover stemrecht hebben. RERA schrijft voor dat een deel van de service charges wordt gereserveerd voor groot onderhoud, het sinking fund.
Bezwaar tegen onredelijke service charges
Bij twijfel over de hoogte van de service charges kan een eigenaar een gedetailleerde specificatie opvragen bij de beheerder, het tarief vergelijken via de RERA Service Charge Index, en een bezwaar indienen bij de Owners Association tijdens de jaarlijkse algemene vergadering.
Wanneer dit niet tot een oplossing leidt, kan een klacht worden ingediend bij RERA via het Owners Association Regulatory Management System, waarna RERA een audit kan laten uitvoeren.
Service charges in de kostenafweging
Service charges zijn een van de jaarlijkse kostenposten die niet in een brutohuurrendement zijn verwerkt, naast onderhoud, verzekering en een eventuele beheervergoeding. Wij vragen bij DubaiVastgoed.com standaard de actuele service charge-documentatie op voordat wij een object aan een koper voorleggen, zodat de volledige kostenopstelling van een object bekend is.
