Een Nederlander kan een hypotheek krijgen bij een bank in de Verenigde Arabische Emiraten. Een Nederlandse hypotheekverstrekker financiert een woning in Dubai in de regel niet; de lening komt van een bank ter plaatse, en die financiert voor een niet-inwoner doorgaans 50 tot 60 procent van de waarde. De rest, plus de aankoopkosten, komt uit eigen middelen. Op deze pagina staan de banken die aan niet-inwoners lenen, de loan-to-value, de kosten, de stukken die een bank vraagt en het verschil tussen bestaande bouw en nieuwbouw op plan.
Welke hypotheken een buitenlander kan krijgen
Een koper die niet in de Emiraten woont, heeft in de praktijk drie wegen. De eerste is een hypotheek bij een bank in de Emiraten, conventioneel of islamitisch. De tweede is een betaalschema van de ontwikkelaar bij nieuwbouw, waarbij geen bank betrokken is. De derde is financiering vanuit Nederland of België, bijvoorbeeld met de overwaarde van een eigen woning; de aankoop in Dubai is dan een aankoop uit eigen middelen.
De hypotheek bij een bank in de Emiraten is meestal variabel: het interbancaire tarief van de Emiraten plus een vaste opslag van de bank. Een deel van de banken biedt een vaste rente voor een beperkte periode. Naast de conventionele hypotheek bestaat financiering volgens de islamitische rechtsleer, in de vorm van Ijarah of Murabaha. De structuur verschilt, de beoordeling van de aanvrager verloopt langs dezelfde lijnen. Een tarief staat pas vast in het aanbod van de bank.
Welke banken aan Nederlandse kopers lenen
Een beperkt aantal banken in de Emiraten leent actief aan niet-inwoners. Volgens Real Estate Club Dubai (6 april 2026) behoren Emirates NBD, Mashreq en Abu Dhabi Islamic Bank daartoe. Daarnaast kondigde Dubai Islamic Bank op 22 augustus 2026 een financiering voor woningen in aanbouw aan van maximaal 50 procent van de waarde, open voor onderdanen, inwoners en niet-inwoners. In september 2026 begonnen ADCB, Dubai Holding Real Estate en Ellington Properties met financiering tijdens de bouw voor kopers die daarvoor in aanmerking komen (Gulf Business, 15 september 2026; Gulf News, 16 september 2026).
De banken verschillen in de ondergrens die zij aan de waarde van de woning stellen, in de stukken die zij opvragen, in de doorlooptijd en in de opslag op de rente. Wij leggen de voorwaarden van de banken die met niet-inwoners werken naast elkaar voordat u een woning reserveert.
De loan-to-value voor niet-inwoners
De loan-to-value is het bedrag van de lening gedeeld door de waarde van de woning. Voor niet-inwoners ligt die bij de banken in de Emiraten doorgaans tussen 50 en 60 procent (Real Estate Club Dubai, 6 april 2026). U heeft dus 40 tot 50 procent eigen middelen nodig, vóór de aankoopkosten. De bank rekent met het laagste van twee bedragen: de koopsom of de taxatiewaarde die zij zelf laat opstellen. Taxeert de bank lager dan de koopsom, dan stijgt het deel dat u zelf inbrengt.
Een rekenvoorbeeld. Bij een woning van € 400.000 en een verhouding van 60 procent leent de bank € 240.000 en brengt u € 160.000 in. Daar komt de overdrachtsbelasting van het Dubai Land Department van 4 procent bij, € 16.000, en de registratie van de hypotheek van 0,25 procent van de lening, € 600. Bij 50 procent is de lening € 200.000 en de inbreng € 200.000.
De looptijd is volgens de regels van de centrale bank maximaal 25 jaar. De leeftijd waarop de lening moet zijn afgelost, stelt de bank vast binnen die regels.
Bestaande bouw of nieuwbouw op plan
Bij bestaande bouw betaalt de bank het geleende bedrag op de dag van de overdracht aan de verkoper uit. De koop wordt onder voorbehoud van financiering gesloten, de bank laat de woning taxeren en de hypotheek wordt bij het Dubai Land Department geregistreerd.
Bij nieuwbouw op plan begrenst de centrale bank de lening op 50 procent van de waarde, ongeacht wie de koper is (hypotheekregels van de centrale bank van de Emiraten, circulaire 31/2013). Tijdens de bouw voldoet u de koopsom in termijnen volgens het betaalschema van de ontwikkelaar, zonder bank. Een hypotheek komt dan in de regel pas bij de oplevering in beeld, tenzij de ontwikkelaar met een bank een regeling voor financiering tijdens de bouw heeft, zoals de hierboven genoemde. Wie een nieuwbouwwoning met een hypotheek wil afronden, legt de aanvraag daarom vóór de reservering aan de bank voor. Hoe zo'n betaalschema is opgebouwd, staat in ons overzicht van het betaalschema bij nieuwbouw.
De documenten bij een aanvraag
Een bank beoordeelt uw inkomen, uw vermogen en uw bestaande verplichtingen. Voor een werknemer betekent dat in de regel loonstroken over de laatste maanden, een arbeidsovereenkomst of werkgeversverklaring, bankafschriften over de voorafgaande periode, de laatste aangifte of aanslag en een overzicht van lopende leningen.
Voor een ondernemer of zelfstandige gaat het om de jaarrekeningen over de laatste boekjaren, bij voorkeur door een accountant gecontroleerd, de aangiften of aanslagen over dezelfde periode, een uittreksel uit het handelsregister en de afschriften van de zakelijke en de privérekening.
Daarnaast vraagt de bank uw paspoort, een bewijs van uw woonadres, de koopovereenkomst of het koopcontract, en bij bestaande bouw de eigendomsakte. De taxatie laat de bank zelf verrichten. Stukken in het Nederlands worden aanvaard wanneer zij van een beëdigde vertaling in het Engels zijn voorzien.
Het verloop van de aanvraag
De aanvraag begint met een voorlopige beoordeling. U dient uw stukken in bij een of meer banken en ontvangt een indicatie van het bedrag dat zij bereid zijn te verstrekken en van de voorwaarden die zij daaraan verbinden. Met die indicatie zoekt u gericht binnen uw budget.
Na uw keuze wordt in de koopovereenkomst vastgelegd dat de koop onder voorbehoud van financiering plaatsvindt, waarna de bank haar formele beoordeling start en de taxatie laat verrichten. Daarop volgt het definitieve aanbod, met de rente, de looptijd en de kosten. Aanvaardt u dat aanbod, dan tekent u de hypotheekstukken, en op de dag van de overdracht betaalt de bank via het registratiekantoor aan de verkoper uit.
De doorlooptijd verschilt per bank en hangt af van de volledigheid van de stukken. Wij laten de aanvraag gelijk oplopen met de zoektocht, zodat de beoordeling de overdracht niet ophoudt.
De kosten van een hypotheek
Bij een hypotheek komen kosten bovenop de gewone aankoopkosten. Het Dubai Land Department heft 0,25 procent van het bedrag van de lening voor de registratie van de hypotheek, plus vaste bedragen voor de administratieve verwerking (Dubai Land Department, e-service voor de registratie van de verkoop van een gehypothekeerde woning). De overdrachtsbelasting van 4 procent van de koopsom komt daar bovenop; een overzicht van alle posten staat bij de kosten koper in Dubai.
De bank brengt een behandelingsvergoeding in rekening, berekend over het bedrag van de lening, en laat de woning taxeren voor rekening van de aanvrager. De meeste banken verlangen daarnaast een overlijdensrisicoverzekering zolang de lening loopt en een verzekering van het gebouw. Deze bedragen staan in het aanbod van de bank en wij nemen ze op in het kostenoverzicht dat wij voorafgaand aan een reservering opstellen.
Aflossing en vervroegde aflossing
Een hypotheek in de Emiraten wordt in de regel in gelijke maandelijkse termijnen afgelost, waarin rente en aflossing zijn begrepen. Bij een variabele rente beweegt de maandlast mee met het onderliggende tarief.
Vervroegd aflossen is mogelijk. De bank kan daarvoor een vergoeding bedingen, waarvan de maximale hoogte door de centrale bank is begrensd. Een deel van de banken laat toe dat jaarlijks een deel van de schuld zonder vergoeding wordt afgelost; welk deel dat is, staat in uw hypotheekakte. Bij een overstap naar een andere bank betaalt u de vergoeding bij de oude bank, wordt de hypotheek opnieuw geregistreerd en brengt de nieuwe bank haar behandelingsvergoeding in rekening.
