Een aankoop in Dubai verloopt langs vaste stappen, die in een andere volgorde en bij andere instanties plaatsvinden dan in Nederland of België. Het eigendom wordt geregistreerd bij het Dubai Land Department, de financiële afhandeling verloopt via een daartoe aangewezen registratiekantoor en een notaris komt er niet aan te pas. Hieronder staan de stappen op volgorde, met erbij wie welke handeling verricht en waarop wij in elke fase toetsen.
De oriëntatie en de selectie
Het traject begint met een gesprek waarin uw uitgangspunten worden vastgesteld: het bedrag dat u wilt investeren, de termijn die u voor ogen heeft en de vraag of de woning voor eigen gebruik, voor verhuur of voor beide is bestemd.
Op grond daarvan leggen wij een selectie voor, met per object het gebouw, het gebied, de prijs, het betaalschema en, bij nieuwbouw, het opleverkwartaal. Voor kopers die niet in Dubai zijn, wordt de bezichtiging op afstand geleid, door het gebied, het gebouw en de woning. Kopers die ter plaatse zijn, begeleiden wij persoonlijk.
Bij de beoordeling betrekken wij de verhuurbaarheid van het gebouw, de geregistreerde transacties in dat gebouw, de hoogte van de servicekosten, de staat van het onderhoud en de ontwikkelaar die het project heeft opgeleverd. De keuze voor een woning is aan u.
De koopovereenkomst
Bij bestaande bouw wordt na overeenstemming over de prijs een koopovereenkomst opgesteld, in Dubai aangeduid als het Memorandum of Understanding. Daarin worden de koopsom, de datum van overdracht, de verdeling van de kosten, de eventuele opschortende voorwaarden en de gevolgen van niet-nakoming vastgelegd.
Beide partijen ondertekenen die overeenkomst en de koper voldoet de overeengekomen aanbetaling, die tot de overdracht wordt aangehouden door de makelaar of door het registratiekantoor. De hoogte van die aanbetaling en het boetebeding staan in de overeenkomst zelf.
Bij nieuwbouw tekent u in plaats daarvan een koopcontract met de ontwikkelaar, de Sales and Purchase Agreement, die door de ontwikkelaar wordt opgesteld. Wij nemen dat contract met u door en letten daarbij vooral op het betaalschema, op het opleverkwartaal en op de bepalingen over uitstel en over doorverkoop tijdens de bouw.
De toetsing en de verklaring van de ontwikkelaar
Na ondertekening volgt de toetsing. Wij controleren de eigendomsakte bij het Dubai Land Department, gaan na of op de woning een hypotheek of een beslag rust, toetsen of de servicekosten zijn voldaan, controleren de status van de nutsaansluitingen en laten de woning op gebreken nalopen.
Vervolgens vraagt de verkoper bij de ontwikkelaar of bij de beheerder van het gebouw een verklaring aan dat er op de woning niets meer openstaat en dat de overdracht kan plaatsvinden. De kosten en de doorlooptijd daarvan verschillen per ontwikkelaar; een deel van hen handelt de aanvraag langs digitale weg af.
Bij nieuwbouw is die verklaring niet aan de orde. De ontwikkelaar legt uw koopcontract gedurende de bouw vast bij het Dubai Land Department, onder de registratie die daarvoor is ingericht.
De overdracht bij het Dubai Land Department
De overdracht vindt plaats bij een kantoor dat het Dubai Land Department daarvoor heeft aangewezen en dat de financiële en administratieve afhandeling verzorgt.
Op die dag verschijnen koper en verkoper, of hun gemachtigden, bij dat kantoor. De koper overhandigt de bankcheques voor het resterende deel van de koopsom en voor de overdrachtsbelasting, de verkoper levert de eigendomsakte en de sleutels in, het kantoor verifieert de stukken en verwerkt de overdracht in het systeem van het Dubai Land Department, waarna de eigendomsakte op naam van de koper wordt afgegeven.
De afhandeling bij het registratiekantoor vindt op één dag plaats; de akte is daarna ook langs digitale weg te raadplegen. Bij de overdracht bedraagt de overdrachtsbelasting 4 procent van de koopsom. Daarnaast betaalt u de registratie- en administratiekosten en de vergoeding van het registratiekantoor, en bij bestaande bouw de courtage. Bij bestaande bouw wordt de overdracht in de regel binnen enkele weken na de koopovereenkomst afgerond.
Na de overdracht
Na de overdracht zet u de nutsvoorzieningen op uw naam bij het water- en elektriciteitsbedrijf van Dubai. Voor gebouwen die op een centraal koelsysteem zijn aangesloten, komt daar een afzonderlijke registratie bij de koelleverancier bij.
Daarnaast regelt u de aansluiting voor internet en telefonie en gaat u na welke verzekering voor het gebouw is afgesloten. Bij appartementen loopt de verzekering van het gebouw doorgaans via de vereniging van eigenaren en wordt zij uit de servicekosten voldaan; een verzekering voor de inboedel sluit u zelf af.
Wilt u de woning verhuren, dan wordt het huurcontract in Dubai geregistreerd. Wij verzorgen desgewenst de inrichting, de verhuur en het beheer, zodat de woning vanaf de oplevering of de overdracht wordt geëxploiteerd zonder dat uw aanwezigheid in Dubai nodig is.
