Verhuur voor kortere termijn via platforms als Airbnb en Booking.com is in Dubai toegestaan, mits de woning is vergund en het gebouw deze vorm van verhuur toelaat. Tegenover een mogelijk hogere omzet staan een zwaardere kostenstructuur, meer schommeling in de bezetting en een vergunningstraject. Wij beoordelen per object of deze vorm zich leent.
De vergunning voor verhuur voor kortere termijn
Verhuur voor kortere termijn is vergunningplichtig. De vergunning, de Holiday Home Permit, wordt afgegeven door het Department of Economy and Tourism van Dubai en geldt per woning. Zij wordt jaarlijks verlengd tegen een vastgesteld tarief en vervalt wanneer niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan.
Voor de aanvraag zijn de eigendomsakte, de toestemming van de vereniging van eigenaren van het gebouw en een inspectie van de woning vereist, en moet de woning ofwel op naam van een vergund bedrijf worden geëxploiteerd, ofwel bij een vergund beheerder zijn ondergebracht. Van de gasten wordt per nacht een toeristenheffing geïnd, die periodiek wordt afgedragen.
De gebouwen waarin deze verhuurvorm is toegestaan
Niet elk gebouw laat verhuur voor kortere termijn toe. De vereniging van eigenaren legt in de huisregels vast of deze vorm is toegestaan, en in een deel van de gebouwen is zij uitdrukkelijk verboden. Die vraag is bepalend en gaat aan iedere andere overweging vooraf.
In de gebieden die op bezoekers zijn ingericht, waaronder Dubai Marina, Jumeirah Beach Residence, Downtown Dubai en Palm Jumeirah, laat een groter deel van de gebouwen deze verhuurvorm toe. Wij vragen de huisregels en de schriftelijke toestemming van de vereniging van eigenaren op voordat een object met dit doel in beeld komt, en niet nadat er is gereserveerd.
De posten van de exploitatie
De kostenstructuur is zwaarder dan bij een jaarcontract. De beheervergoeding van een gespecialiseerd beheerder is een deel van de omzet en ligt hoger dan bij reguliere verhuur. Daarnaast komen de schoonmaak bij iedere wisseling, het linnengoed, de slijtage en vervanging van meubilair en apparatuur, de nutsvoorzieningen die bij deze verhuurvorm voor rekening van de eigenaar komen, de jaarlijkse vergunning en de servicekosten van het gebouw.
Tegenover die posten staat een omzet die per nacht wordt gerealiseerd en die met de bezetting meebeweegt. Wij rekenen de afweging per object door aan de hand van de werkelijke boekingsgegevens van vergelijkbare woningen in hetzelfde gebouw, voor zover de beheerder die verstrekt, en niet aan de hand van een aanname.
Het seizoenspatroon
De vraag van bezoekers is in Dubai ongelijk over het jaar verdeeld. In de wintermaanden is het klimaat aangenaam en vinden de grote evenementen en beurzen plaats; in de zomermaanden loopt de temperatuur sterk op en neemt het aantal boekingen af.
Een deel van de eigenaren vangt die terugval op door in de zomer op maandverhuur over te gaan, doorgaans aan gasten uit de omliggende landen. Dat maakt de opbrengst over het jaar gelijkmatiger en beperkt het aantal wisselingen. De prijsstelling wordt bij deze verhuurvorm doorlopend aan de vraag aangepast, wat een taak van de beheerder is.
De afweging tegenover een jaarcontract
Een jaarcontract levert een voorspelbare opbrengst, één huurder en een beperkt aantal handelingen per jaar. Verhuur voor kortere termijn kan een hogere omzet opleveren en kent tegelijk hogere beheerkosten, meer schommeling, meer slijtage en het risico dat de vergunning of de toestemming van het gebouw vervalt.
Of de tweede vorm voor een woning uitkomt, hangt af van het gebouw, het gebied en de kwaliteit van het beheer. Wij leggen beide vormen voor een concreet object naast elkaar, met de posten van beide op papier, en laten de keuze aan u.
