Wie in Dubai een woning in aanbouw koopt, betaalt volgens een betalingsplan, meestal kortweg betaalplan genoemd. U betaalt de koopsom dan in delen: een deel bij de reservering en het contract, termijnen tijdens de bouw en een deel bij de oplevering. Het volledige bedrag hoeft dus niet op de eerste dag klaar te staan. Hieronder leest u hoe zo'n plan is opgebouwd, waar uw termijnen naartoe gaan en waar u in het contract op let.
Wat een betaalplan inhoudt
Een betaalplan is het schema waarin de ontwikkelaar vastlegt wanneer u welk deel van de koopsom betaalt. Het hoort bij het koopcontract dat u met de ontwikkelaar tekent, de Sales and Purchase Agreement, en u ziet het voordat u tekent.
Elk project heeft een eigen plan. De ontwikkelaar stelt het op en de verdeling verschilt per project, soms ook tussen twee projecten van dezelfde ontwikkelaar. Het is daarom een van de eerste stukken die wij met een koper doornemen, samen met de datum van oplevering.
De reservering en het koopcontract
Het plan begint met de reservering. U kiest een woning, vult een reserveringsformulier in en doet een eerste betaling. Daarna tekent u het koopcontract en betaalt u de eerste termijn.
Zodra het contract getekend is en die eerste termijn binnen is, wordt uw aankoop geregistreerd bij het Dubai Land Department, via het systeem dat Oqood heet. Die registratie legt uw rechten als koper vast zolang de woning in aanbouw is. Na de oplevering, als de koopsom volledig is betaald, wordt zij omgezet in de eigendomsakte, de title deed.
Reserveren en tekenen kan vanuit Nederland. Hoe de stappen van een aankoop op afstand verlopen, leest u in ons artikel over vastgoed kopen in Dubai vanuit Nederland.
Termijnen tijdens de bouw: op een datum of per bouwfase
Tijdens de bouw betaalt u in termijnen. Die zijn op twee manieren aan het project gekoppeld, en het contract zegt welke van de twee geldt.
Bij een termijn per bouwfase betaalt u pas als de bouw een afgesproken fase heeft bereikt. Loopt de bouw uit, dan schuift die termijn mee. Een vertraging betekent dus niet vanzelf dat u eerder betaalt dan afgesproken.
Bij een termijn op een vaste datum betaalt u op die datum, hoe ver de bouw dan ook is. Die datum kunt u vooraf in uw agenda zetten, en de betaling hangt dan niet af van de voortgang op de bouwplaats.
Lees daarom per termijn wat de aanleiding is, en leg het schema naast de voortgangsberichten die de ontwikkelaar tijdens de bouw stuurt.
Wat de wet doet als een termijn niet betaald wordt
Naast het betaalplan van de ontwikkelaar staat de wet. Artikel 11 van wet 13 van 2008, zoals vervangen door wet 19 van 2017, schrijft voor wat er gebeurt als een koper zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet nakomt. De ontwikkelaar kan die overeenkomst niet zelf ontbinden.
Hij moet de zaak melden bij het Dubai Land Department, met de gegevens van beide partijen, een omschrijving van de woning en welke verplichtingen niet zijn nagekomen. Het Dubai Land Department bericht de koper daarna zelf, persoonlijk, per aangetekende post of per e-mail, en geeft hem dertig dagen om alsnog na te komen.
Gebeurt dat niet, dan hangt van de bouwfase af wat de ontwikkelaar mag. Is het project voor 60 procent of meer gebouwd, dan mag hij de overeenkomst eenzijdig ontbinden en ten hoogste 40 procent houden van de waarde van de woning zoals die in de overeenkomst staat. Is minder dan 60 procent gebouwd en is de bouw begonnen, dan is dat ten hoogste 25 procent van diezelfde waarde uit de overeenkomst. Is de bouw nooit begonnen door oorzaken buiten de macht van de ontwikkelaar, dan is het ten hoogste 30 procent van de bedragen die de koper heeft betaald.
Wat daarboven is betaald, wordt terugbetaald, binnen een jaar na de ontbinding of binnen zestig dagen na doorverkoop van de woning aan een andere koper, afhankelijk van wat het eerst komt.
Voor een koper betekent dit dat het Dubai Land Department hem aanzegt voordat de ontwikkelaar iets kan doen, en dat de wet begrenst wat de ontwikkelaar bij een ontbinding mag houden. Het is de reden om bij elk project te weten hoe ver de bouw is op het moment dat u een termijn aangaat.
Het deel bij de oplevering
Aan het eind van de bouw volgt de oplevering. De woning wordt geïnspecteerd, en wij lopen haar met u na op gebreken voordat u de sleutel aanneemt. Dan betaalt u het deel dat het plan voor de oplevering reserveert.
Hoe groot dat deel is, verschilt per plan. Wie het wil financieren, regelt dat ruim van tevoren. Over financiering voor kopers die niet in de Emiraten wonen, leest u meer op onze pagina over een hypotheek in Dubai voor buitenlanders.
Plannen die na de oplevering doorlopen
Sommige ontwikkelaars bieden plannen waarbij een deel van de koopsom pas na de oplevering vervalt. U betaalt dan ook nog termijnen als de woning al klaar is.
Zo'n plan spreidt de inleg over een langere periode. Het blijft een betaling uit uw eigen middelen of uw financiering, op de data die in het contract staan. Wanneer de eigendomsakte bij zo'n plan op uw naam komt, staat in het contract van het project; lees die bepaling voordat u tekent.
Waar uw termijnen naartoe gaan
Uw termijnen maakt u over naar de escrowrekening van het project. Wet 8 van 2007 schrijft voor dat betalingen voor een project in aanbouw op zo'n rekening komen, bij een bank die toezichthouder RERA heeft goedgekeurd. De ontwikkelaar mag er alleen geld van opnemen naarmate de bouw vordert.
Elk project heeft een eigen escrowrekening, en die staat in het koopcontract. Vraagt iemand u om op een andere rekening te betalen, dan is dat een reden om niet verder te gaan. Wat de regeling wettelijk inhoudt en wat zij niet afdekt, leest u op onze pagina over escrow en de bescherming van kopers.
Wat het contract hier zelf over zegt
De wettelijke procedure en de grenzen staan hierboven. Daarnaast regelt het koopcontract van het project wat de ontwikkelaar zelf doet bij een te late betaling, en dat verschilt per ontwikkelaar. Lees die bepaling voordat u tekent, en leg haar naast artikel 11.
Voor een koper uit Nederland telt daarbij ook de munt. U betaalt in dirham, en de dirham is gekoppeld aan de dollar. De koers van de euro tegenover de dollar op de dag van overmaken bepaalt dus wat een termijn u in euro kost.
Een betaalplan naast uw eigen planning
Een betaalplan zegt wanneer de ontwikkelaar geld vraagt. Of dat past, hangt af van wanneer u geld beschikbaar heeft, uit spaargeld, uit de verkoop van iets anders of uit een financiering. Wij leggen de twee schema's met een koper naast elkaar, voor elk project dat hij overweegt, en vergelijken de plannen van verschillende ontwikkelaars.
Naast de koopsom zijn er kosten voor de registratie en de afhandeling. Die rekent u uit met onze aankoopkosten-calculator. Wat er verder bij een woning in aanbouw komt kijken, van de ontwikkelaar tot vertraging bij de oplevering, staat in ons artikel over off-plan kopen in Dubai.
