Een aankoop in Dubai kan op verschillende manieren worden gefinancierd: uit eigen middelen, met een betaalschema van de ontwikkelaar bij nieuwbouw, met een hypotheek bij een bank in de Verenigde Arabische Emiraten, of met een combinatie daarvan. Welke weg past, hangt af van uw middelen, van uw horizon en van de vraag of u koopt op plan of in bestaande bouw. Hieronder staan de mogelijkheden, met hun voorwaarden en hun keerzijden.
De wegen naar een financiering
Er zijn in hoofdzaak vier wegen. De eerste is de voldoening uit eigen middelen, die het traject het eenvoudigst houdt en de kosten van een financiering bespaart. De tweede is het betaalschema van de ontwikkelaar bij nieuwbouw, waarbij de koopsom gespreid wordt voldaan zonder dat een bank betrokken is.
De derde is de hypotheek bij een bank in de Verenigde Arabische Emiraten, die ook aan niet-inwoners wordt verstrekt, tegen een hoger aandeel eigen middelen dan van inwoners wordt verlangd. De vierde is de verhoging van een bestaande financiering op een woning in Nederland of België, waarmee de aankoop in Dubai uit vrijgekomen middelen wordt voldaan.
Daarnaast komt aankoop via een vennootschap voor, een route die zich alleen in bepaalde omstandigheden leent en die juridische en fiscale begeleiding vergt. Wat in uw geval passend is, hangt af van uw financiële positie en van uw fiscale situatie; over die laatste doen wij geen uitspraken.
Het betaalschema bij nieuwbouw
Bij een aankoop op plan wordt de koopsom niet ineens voldaan, maar in termijnen. Een deel bij de reservering, daarna termijnen op vaste data of gekoppeld aan de bouwvoortgang, en een slotbetaling bij de oplevering. Bij een deel van de ontwikkelaars loopt het schema na de oplevering door.
Het schema verschilt per project en per ontwikkelaar en staat in het koopcontract voordat u tekent. Het bepaalt welk bedrag u op welk moment vastlegt, en dat is bij de beoordeling van een project even belangrijk als de prijs zelf. De termijnen worden overgemaakt naar de escrowrekening van het project, waarover de ontwikkelaar alleen naar bouwvoortgang kan beschikken.
Aan het schema zijn verplichtingen verbonden. Blijft een termijn uit, dan kan de ontwikkelaar het contract ontbinden en een deel van het reeds betaalde inhouden. Wat hij mag inhouden en na welke aanmaning, staat in het contract; wij nemen die bepalingen met u door voordat u tekent.
De hypotheek bij een bank in de Emiraten
Banken in de Verenigde Arabische Emiraten verstrekken hypotheken aan inwoners en aan niet-inwoners. Voor niet-inwoners ligt de maximale verhouding tussen de lening en de waarde van de woning lager, binnen de kaders die de centrale bank daarvoor stelt.
De rente is in de regel variabel en gekoppeld aan het interbancaire tarief van de Emiraten, vermeerderd met een vaste opslag. Bij de lening komen de registratie van de hypotheek bij het Dubai Land Department, de behandelingsvergoeding van de bank, de taxatie en de verzekeringen die de bank verlangt.
Bij een aankoop op plan is hypothecaire financiering doorgaans pas vanaf de oplevering mogelijk. In september 2026 begonnen twee ontwikkelaars, Dubai Holding Real Estate en Ellington Properties, samen met de bank ADCB met financiering tijdens de bouw, voor kopers die daarvoor in aanmerking komen (Gulf Business, 15 september 2026; Gulf News, 16 september 2026). Of kopers die buiten de Emiraten wonen daaronder vallen, staat niet in de aankondigingen.
Aankoop via een vennootschap
Een deel van de kopers verwerft vastgoed niet op persoonlijke titel maar via een vennootschap, hetzij een vennootschap in de Verenigde Arabische Emiraten, hetzij een houdstermaatschappij in een ander rechtsgebied.
Aan die route zijn kosten en verplichtingen verbonden. Een vennootschap in de Emiraten kent jaarlijkse kosten voor haar licentie en haar administratie, niet iedere bank financiert vastgoed dat op naam van een vennootschap staat, en de registratie bij het Dubai Land Department verloopt langs een eigen weg. De heffing bij de verkrijging is dezelfde als bij aankoop op persoonlijke titel.
Of een structuur in uw geval passend is, is een juridische en fiscale vraag en geen makelaarsvraag. Wij doen geen uitspraken over uw belastingpositie en adviseren u voorafgaand aan een besluit een eigen adviseur in te schakelen. Wij brengen u desgewenst met een kantoor in contact.
De financiering en de exploitatie
Wie met een hypotheek koopt en de woning verhuurt, legt de huuropbrengst naast de maandlast. Wat van die opbrengst overblijft, wordt bepaald door de servicekosten, het onderhoud, de vergoeding van het beheer, de leegstand tussen twee huurders en de kosten bij het aangaan van een nieuw huurcontract.
Het Dubai Land Department en de bronnen die op zijn registraties rekenen, publiceren brutohuurrendementen voor woningen. Een brutohuurrendement is de jaarhuur gedeeld door de koopsom. Daar zijn de servicekosten, het onderhoud, de beheerkosten, leegstand en de kosten bij aankoop nog niet van af. Een cijfer na aftrek van die posten wordt voor Dubai door geen enkele bron gepubliceerd, en wij leiden er zelf geen af. Een berekening waarin de huur de maandlast dekt, zegt dus pas iets wanneer al die posten erin zijn verwerkt.
Bij een variabele rente beweegt de maandlast mee met het onderliggende tarief, en de huuropbrengst kent perioden van leegstand. Wij adviseren een reserve aan te houden waaruit die perioden kunnen worden opgevangen, en die reserve bij de beoordeling van een financiering te betrekken.
Aandachtspunten voor kopers uit Nederland en België
De koopsom en de termijnen worden voldaan in dirham. De dirham is aan de dollar gekoppeld, zodat voor u de koers van de euro tegenover de dollar telt op de dag waarop u overmaakt. Bij een betaalschema zijn dat meerdere dagen, verspreid over de bouwperiode, zodat de koers zich over de tijd uitmiddelt.
De termijnen bij nieuwbouw kunnen rechtstreeks vanuit Nederland of België naar de escrowrekening van het project worden overgemaakt; een rekening in Dubai is daarvoor niet vereist. Voor een hypotheek bij een bank ter plaatse is een rekening bij die bank in de regel wel nodig.
Bewaar de betaalbewijzen van iedere termijn en van iedere kostenpost. Wat u daarvan in uw aangifte in Nederland of België nodig heeft, en hoe de aankoop daar wordt behandeld, beoordeelt uw eigen belastingadviseur. Wij doen geen uitspraken over uw belastingpositie.
